WEBLOG - chronogram architect studio
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アーキテクツ・スタジオ・ジャパン株式会社
「第13回未来をのぞく住宅展」
開催スタジオ:横須賀・湘南スタジオ(ウスイホーム株式会社)

今回の「未来をのぞく住宅展」では下記2会場同時開催です!
(1)ASJ YOKOHAMA CELL(クロノグラムはこちらに参加いたします。)
(2)湘南国際村センター

ASJ YOKOHAMA CELLでは9人の建築家が住宅作品の写真や模型などを展示してお待ちしております。
家づくりをお考えの方には建築家が、その場で直接ご相談に応じます。また、土地からお探しの方も専門家の立場からアドバイスを差し上げております。

機能的で個性的な住宅づくりを実現されたい方、ぜひお気軽にお立ち寄り下さいませ。
ご入場は無料です。キッズコーナーもございますので、ご家族皆さんでお越しください。

家づくりは建築家との二人三脚でスタート!・・・「建築家と建てる家」増えてます!!

ASJ YOKOHAMA CELL
横浜市西区みなとみらい2-2-1 横浜ランドマークタワー31F
7/12(土) 10:30~18:00
7/13(日) 10:30~18:00


詳しくは こちら>>



経験や様々なメディアから、家づくりに役立てて頂きたい情報をお届けいたします。今後の家づくりのご参考にして頂きますれば幸いに存じます!

第7回目は (4)法規制の簡単な解説(後半)です。
・建築面積・・・建物を上空から見下ろした時の投影面積です。跳ねだし構造の軒や庇・バルコニー等は、その先端から壁の中心性までが1m以下でああれば、建築面積に算入されません。1m以上の跳ねだし部分は、先端からそれを指示している壁・柱方向1m分を除いた残りの面積が建築面積に算入されます。また、地盤面から高さ1m未満の部分(地下階の地上に突出している部分など)は建築面積に算入されません。この建築面積は敷地面積に対しての割合:「建ぺい率」に制限がございます。例えば敷地面積100平米・建ぺい率50%指定の場合、建築面積は50平米未満にしなければなりません。その制限には角地の場合に10%の割増が認められる場合がございます。

・延べ床面積・・・
各階の室内となる部分の床面積の合計を延べ床面積と言います。敷地面積に対する延べ床面積の割合:「容積率」も建ぺい率同様上限がございます。例えば敷地面積100平米・容積率200%指定の場合、延べ床面積は200平米未満にしなければなりません。ただし、住居系用途地域の場合で前面道路が4mの場合、道路幅4mX0.4=1.6という計算で容積率制限が160%となりますので、道路幅員による制限の確認が必要です。床面積を増やすワザとしましては、一定の条件で造る地下階や駐車場・天井の低い小屋裏収納の部分などは容積率制限の対象外として扱える場合がございます。

・階数・・・
単純に地盤面から上に出ている部分が地上階、地盤面下の階が地下階となりますが、例えば道路から見て地盤面が1.5m上がっていて、道路とフラットに車庫を設けている場合(いわゆる半地下)などは法的に地上階なのか地下階なのかの算定を厳密に設計して定める必要がございます。最下階が地下階なのか?地上階の扱いなのか?で計画に大きく関わります。木造では特殊な構造を除き地上3階までしか認められておりませんので注意が必要です。前出の小屋裏収納や、ルーフバルコニーに出るためだけの塔屋などは一定の条件のもと、階数にカウントされませんので、地階をコンクリート造+木造3階+屋上階のような5層構造も可能です。

・高さ制限・・・
建築物には様々な高さ方向の制限があります。道路斜線・北側斜線・高度斜線・隣地斜線・絶対高さ・日影規制などが代表的なものです。また、都心部では中高層建築物条例により一定の高さ以上の建物を建築する際には、予めお知らせ看板を建設地に設置して告知・届け出する必要がある場合があります。

・民法・・・
建築する際に勘案しなければならない関係法律は、建築基準法の他に、都市計画法・消防法など非常に多岐に渡ります。その中の「民法」については、基本計画に関わる条文があり注意が必要です。都市部で建築をする際には前述の建築面積を最大限とることが殆どですが、基本的に隣地境界線に対しては50cmの有効離隔距離を取らなければなりません。
しかしながら周辺地域の慣習や、隣地の承諾があればOKとされていますので、絶対守らなければならないということではありませんが、実質的には工事をする際に建てる足場のスペース・風通し・屋外機置き場などを考慮すると50cm以上は離隔距離を取ることが基本です。また、民法上隣地斜線から1m以上離れていない隣家に面した窓については、お隣様は「目隠しをしてほしい」と要望する権利があります。

次回は第2章に移り、「大事なお金のはなし」をお送りします。
明日6/8(日)にセミナーを開催いたします。ぜひおいで下さいませ。

「間取りの工夫で住まいを感動空間に」
 ~見せる・隠す・つなげる空間づくり~


と題しまして

 観て美しい。観て楽しい。
 見せたいものを設え、隠すべきを隠す。
 空間をつなげると、家族もつながる。

と、住まいに大切な条件を、写真や図面を使用して解説いたします。
ぜひ、ご参加ください!

場所:横浜ランドマークタワー31階 アーキテクツ・スタジオ・ジャパン株式会社 横浜CELL
時間:16:00~17:00
お問い合わせ:0800-555-3159
経験や様々なメディアから、家づくりに役立てて頂きたい情報をお届けいたします。今後の家づくりのご参考にして頂きますれば幸いに存じます!

第6回目は (4)法規制の簡単な解説(前半)です。

(4)法規制の簡単な解説
土地ご購入検討の際、土地情報には場所・広さ・価格などの他に、様々な法的規制が列記されています。専門的用語が多いので、簡単に解説致します。

・敷地・・・都市計画区域内では、建築用地は道路に2m以上の長さで接道していなければなりません。
所有土地面積と建築基準法上の敷地面積が違うことがあります。道路の幅が4m未満の場合、道路中心線から2Mのところが、道路境界となります。(特定行政庁や仲介業者さんにご確認ください。)また、登記簿上の土地面積と実際に測量した正確な敷地面積が異なる場合があります。建築基準法的には実際に測量した図面(実測図面)に基いた扱いとなります。
設計上の地盤の高さは現況が優先されますので、基本的に古屋が建っていた時の地盤面が基準となりますので、著しく土を盛った上に建物を建てることはできません。

・道路・・・都市計画区域内で建築をする場合は、その敷地は原則として4m以上の幅を持つ道路に2m以上接していなければなりません。もし、前面道路の幅が4m未満の場合は、現況の道路の中心線から2mまで敷地を道路に提供しなければなりません。後退部分の所有形態はいくつか選択肢があります。土地の所有権はそのままで管理を行政庁に委託したり(固定資産税の減免あり)行政庁に無償提供する方法等があります。(詳しくは各行政庁の道路管理課にお問い合わせ下さい。)建築の確認申請の前に道路と敷地の関係を確定しておかなければなりませんので、建築士等に申請をお願いしてください。また、極端に狭い道路の奥に位置する敷地は、工事車両が入れないことによる工事費UP、緊急車両が近づけないなどのリスクを伴う場合があります。最近では密集地による大規模火災のリスクもクローズアップされています。道路付けの悪い土地は周辺相場に比べ安いのが通例ですが、値段だけではなく総合的に判断いたしましょう。

・地域地区・・・都市計画区域内では都市計画法で定められた地域ごとに,建てられる建築物の用途に制限があり、用途地域区分は住居系7地域、商業系2地域、工業系3地域に分かれています。その中で工業専用地域では住宅を建てることが出来ません。周辺環境が低層住宅街であっても、大きなマンションが建築可能な土地だったりすると、大きく環境が変わったりするので注意が必要です。また地域制限の中で防火上の地域別けにも注意が必要です。地域は規制の厳しい「防火地域」、都市部で一番多い「準防火地域」、規制の緩い「法22条地域」に分かれ、それぞれに建築の構造体や仕上げ材に規制があります。防火地域・準防火地域では2013年の暮れからはじまった「サッシ・玄関ドアの個別認定品採用の厳格化」により、従来の自由度の高い製品が使えなくなりました。その結果、機能やデザインに大きな制限が掛けられた状態になってしまい、設計者にはより一層の創意工夫が求められております。
防火地域では2階建て以上の建物の場合、延床面積:100平方メール超は耐火建築物に、50平方メール超は準耐火建築物にして耐火性能を付加しなければならず、その分建築コストもUPします。

次回は「(4)法規制の簡単な解説(後半)」です。
経験や様々なメディアから、家づくりに役立てて頂きたい情報をお届けいたします。今後の家づくりのご参考にして頂きますれば幸いに存じます!

第5回目


(3)道路も色々と見るところがあります。
建築基準法では「建築用の敷地は必ず4M以上の幅員の道路に接道しなければならない」というような記述があります。
この規定は火災時に道路を通じて速やかに避難できるようにするためと、緊急車両が現場に接近出来るようにするために設けられたものと推測されます。道路を観察する上では、避難経路として問題ないか?整備がなされているか?車の出し入れに支障はなか?などの視点で見てみましょう。

・安全面・・・周辺に倒壊しそうなブロック塀などがないか?道路に大きく張り出した樹木はないか?地震後の火災に対しての消化活動の妨げになるかもしれません。もし公共のものであれば管轄している機関にお願いしてみるのも手です。

・電柱・・・当然ながら、敷地の前に電柱があったりすると、車・人の出入りの邪魔になります。ほとんどの電柱は技術的に移動可能ですが、様々な理由で動かせなかったり、動かせても数十センチだけという場合も。交差点にあり、2方向の電線を支えているような電柱は、あまり動かせない場合があります。また、自己負担費用が発生する場合がございます。詳しくは電力会社やNTTもしくは仲介業者さんにご相談下さい。

・道路と敷地の境・・・道路が公道なのか私道なのかで違いが出るのが、境に設置する縁石やL字溝です。古い私道の場合、縁石がない場合もありますので、建築の際には境界を示すことと、道路から雨水が侵入しないようにするために新設する必要があります。(私道ですと所有者全員の承諾が必要です。)
また、公道で縁石が古くガタガタしていたり、破損していたりすると、見た目上も良くありませんし靴が引っかかって危なかったりします。そこで問題になるのが誰が工事を行い、誰がお金を払うのか?です。公道ですので公共性の視点で有害なものは税金で直してほしいと考えるのが妥当だと思います。しかし単に見た目の問題だけですと、公共性は薄く自費で取り替える必要があります。ダメ元で道路管理者に相談してみて下さい。電話で現場住所を伝え、公費で工事してもらえるかどうか、現状を見に行ってもらいましょう。(行政によって対応はマチマチですが。)

・ゴミ置き場・・・購入予定地の前がゴミ置き場になっていた場合は、自治会でルールが決まっていて順番制になっていたり、清掃局が決めていたりするのでまずは清掃局に確認し、場合によっては自治会長に確認・相談する必要があります。仲介業者さんが調べてくれている場合があります。

・半地下や地下室を設ける予定がある場合・・・道路に埋設されている下水道本管の「深さ」をしっかりと計測する必要がございます。一般的に道路面から深さ1~1.5メートルのところにありますが、マンホールのフタを開けて計測するなど一般の方では計測できませんので、最終的には下水道管理者や設備業者さんに見てもらわなければなりません。これも仲介業者さんが調べてくれている場合があります。
また、地上階だけの計画でも旗状や道路から見て敷地が低い場合など、敷地条件によっては宅内排水管の距離が長くなり自然排水出来ない場合があります。
場合によっては、電動ポンプでポンプアップする必要があります。設置費用・電気代・メンテナンス費等が掛かります。また集中豪雨などで地下に逆流するリスクもあります。

次回は「(4)法規制の簡単な解説」を2回に分けてお届けします。