WEBLOG - chronogram architect studio 家づくりガイド
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第6回目は (4)法規制の簡単な解説(前半)です。

(4)法規制の簡単な解説
土地ご購入検討の際、土地情報には場所・広さ・価格などの他に、様々な法的規制が列記されています。専門的用語が多いので、簡単に解説致します。

・敷地・・・都市計画区域内では、建築用地は道路に2m以上の長さで接道していなければなりません。
所有土地面積と建築基準法上の敷地面積が違うことがあります。道路の幅が4m未満の場合、道路中心線から2Mのところが、道路境界となります。(特定行政庁や仲介業者さんにご確認ください。)また、登記簿上の土地面積と実際に測量した正確な敷地面積が異なる場合があります。建築基準法的には実際に測量した図面(実測図面)に基いた扱いとなります。
設計上の地盤の高さは現況が優先されますので、基本的に古屋が建っていた時の地盤面が基準となりますので、著しく土を盛った上に建物を建てることはできません。

・道路・・・都市計画区域内で建築をする場合は、その敷地は原則として4m以上の幅を持つ道路に2m以上接していなければなりません。もし、前面道路の幅が4m未満の場合は、現況の道路の中心線から2mまで敷地を道路に提供しなければなりません。後退部分の所有形態はいくつか選択肢があります。土地の所有権はそのままで管理を行政庁に委託したり(固定資産税の減免あり)行政庁に無償提供する方法等があります。(詳しくは各行政庁の道路管理課にお問い合わせ下さい。)建築の確認申請の前に道路と敷地の関係を確定しておかなければなりませんので、建築士等に申請をお願いしてください。また、極端に狭い道路の奥に位置する敷地は、工事車両が入れないことによる工事費UP、緊急車両が近づけないなどのリスクを伴う場合があります。最近では密集地による大規模火災のリスクもクローズアップされています。道路付けの悪い土地は周辺相場に比べ安いのが通例ですが、値段だけではなく総合的に判断いたしましょう。

・地域地区・・・都市計画区域内では都市計画法で定められた地域ごとに,建てられる建築物の用途に制限があり、用途地域区分は住居系7地域、商業系2地域、工業系3地域に分かれています。その中で工業専用地域では住宅を建てることが出来ません。周辺環境が低層住宅街であっても、大きなマンションが建築可能な土地だったりすると、大きく環境が変わったりするので注意が必要です。また地域制限の中で防火上の地域別けにも注意が必要です。地域は規制の厳しい「防火地域」、都市部で一番多い「準防火地域」、規制の緩い「法22条地域」に分かれ、それぞれに建築の構造体や仕上げ材に規制があります。防火地域・準防火地域では2013年の暮れからはじまった「サッシ・玄関ドアの個別認定品採用の厳格化」により、従来の自由度の高い製品が使えなくなりました。その結果、機能やデザインに大きな制限が掛けられた状態になってしまい、設計者にはより一層の創意工夫が求められております。
防火地域では2階建て以上の建物の場合、延床面積:100平方メール超は耐火建築物に、50平方メール超は準耐火建築物にして耐火性能を付加しなければならず、その分建築コストもUPします。

次回は「(4)法規制の簡単な解説(後半)」です。
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第5回目


(3)道路も色々と見るところがあります。
建築基準法では「建築用の敷地は必ず4M以上の幅員の道路に接道しなければならない」というような記述があります。
この規定は火災時に道路を通じて速やかに避難できるようにするためと、緊急車両が現場に接近出来るようにするために設けられたものと推測されます。道路を観察する上では、避難経路として問題ないか?整備がなされているか?車の出し入れに支障はなか?などの視点で見てみましょう。

・安全面・・・周辺に倒壊しそうなブロック塀などがないか?道路に大きく張り出した樹木はないか?地震後の火災に対しての消化活動の妨げになるかもしれません。もし公共のものであれば管轄している機関にお願いしてみるのも手です。

・電柱・・・当然ながら、敷地の前に電柱があったりすると、車・人の出入りの邪魔になります。ほとんどの電柱は技術的に移動可能ですが、様々な理由で動かせなかったり、動かせても数十センチだけという場合も。交差点にあり、2方向の電線を支えているような電柱は、あまり動かせない場合があります。また、自己負担費用が発生する場合がございます。詳しくは電力会社やNTTもしくは仲介業者さんにご相談下さい。

・道路と敷地の境・・・道路が公道なのか私道なのかで違いが出るのが、境に設置する縁石やL字溝です。古い私道の場合、縁石がない場合もありますので、建築の際には境界を示すことと、道路から雨水が侵入しないようにするために新設する必要があります。(私道ですと所有者全員の承諾が必要です。)
また、公道で縁石が古くガタガタしていたり、破損していたりすると、見た目上も良くありませんし靴が引っかかって危なかったりします。そこで問題になるのが誰が工事を行い、誰がお金を払うのか?です。公道ですので公共性の視点で有害なものは税金で直してほしいと考えるのが妥当だと思います。しかし単に見た目の問題だけですと、公共性は薄く自費で取り替える必要があります。ダメ元で道路管理者に相談してみて下さい。電話で現場住所を伝え、公費で工事してもらえるかどうか、現状を見に行ってもらいましょう。(行政によって対応はマチマチですが。)

・ゴミ置き場・・・購入予定地の前がゴミ置き場になっていた場合は、自治会でルールが決まっていて順番制になっていたり、清掃局が決めていたりするのでまずは清掃局に確認し、場合によっては自治会長に確認・相談する必要があります。仲介業者さんが調べてくれている場合があります。

・半地下や地下室を設ける予定がある場合・・・道路に埋設されている下水道本管の「深さ」をしっかりと計測する必要がございます。一般的に道路面から深さ1~1.5メートルのところにありますが、マンホールのフタを開けて計測するなど一般の方では計測できませんので、最終的には下水道管理者や設備業者さんに見てもらわなければなりません。これも仲介業者さんが調べてくれている場合があります。
また、地上階だけの計画でも旗状や道路から見て敷地が低い場合など、敷地条件によっては宅内排水管の距離が長くなり自然排水出来ない場合があります。
場合によっては、電動ポンプでポンプアップする必要があります。設置費用・電気代・メンテナンス費等が掛かります。また集中豪雨などで地下に逆流するリスクもあります。

次回は「(4)法規制の簡単な解説」を2回に分けてお届けします。
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第4回目

(2)敷地状況を把握してから土地を買いましょう。(3/3)

・日照条件・風通し・水はけなどの自然環境・・・出来れば時間帯や日を変えて、現地を観察しましょう。特に「水はけ」については、集中豪雨によって床上浸水になるなど、最悪な事態も。行政のホームページでハザードマップをチェックしてみてください。地下階を設けるときなどは特に重要です。

・お隣り・お向かいの家・・・玄関や窓、給湯器や屋外機などの位置を確認いたしましょう。後々プランニングの際に窓の取り方、給湯器や屋外機の位置決めの指標となります。トラブルを避ける意味でも、設計者にはその点に配慮してもらうよう依頼しましょう。時には塀や軒、空中の電気引き込み線などが越境している場合も。

・交通量
・・・現地にしばらくいて、人・車の交通量を把握しましょう。静かな環境であれば良いのですが、車の通りが激しいと、小さいこどもには危険ですし、入れにくい車庫は通行の妨げになったりします。駐車場・玄関の取り方に注意しましょう。(特に小さい子供の飛び出し防止を考慮しましょう。)

・軟弱地盤・・・その土地周辺の家屋・擁壁・塀・道路・電柱の根本などを観察し、大きなひび割れや目違いなどがないか?数カ所の小さなものは気にしなくてもよいのですが、大きなものがあちこちに散見される場合は軟弱地盤の可能性があります。。。が、ご安心ください。詳しいことは[3](2)「軟弱でも安心の地盤補強」で解説いたしますが、軟弱であっても即NGということではありません。現代の工法では様々な地盤補強の工法があります。延床面積30坪3階建ての場合、概ね50~100万円程の予算が掛かることを想定しましょう。
※土地ご購入後、家づくりの話しが進み、設計事務所などと業務委託契約を結んだ直後に地盤調査の依頼を掛けます。専門業者から地盤の詳しいデータを報告書で提出してもらい、構造設計の指標といたします。

次回は、「(3)道路も色々と見るところがあります。」です。
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第3回目

(2)敷地状況を把握してから土地を買いましょう。(2/3)

・上下水道の引き込みの有無・・・大きな敷地を分割して販売している場合など、引き込みが無い場合があります。その場合は数十万円~50万円以上になることもあります。(水道本管の位置や、行政側の負担の有無により変動します。)
また、一般的に13Aという細くて古い管は20A以上の太い管に引き込み直しをしなければいけない場合があり、こちらも費用負担が発生します。

・ガスの引き込みの有無・・・引き込みがない場合でも都市ガスの場合は供給会社が無料で行ってくれる場合が殆どです。エリアによってはプロパンガス(ボンベの設置場所が必要)の場合もあります。

・電気関係の引き込みが可能か?・・・まれに、大きな敷地を分割して販売しているような場合などは新たに電柱を建てないと引き込めない場合があります。


・敷地形状・・・間口は十分にあるか?(車庫や玄関がしっかりと取れるか?)極端な変形敷地・狭小敷地はいびつな間取りになったり、建築費がかさむ場合があります。

次回は、引き続き(2)敷地状況を把握してから土地を買いましょう。(3/3)です。
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第2回目は
[1]建設用地にまつわるあれこれ-(2)敷地状況を把握してから土地を買いましょう。
です。(2)は3回に別けてお届けいたします。

・仲介業者さんと一緒に購入予定地を見に行かれた際には、眺めて雰囲気を感じることも大事ですが、予めチェックリストがあれば漏れがなく、後々設計を進めていく上でも役立ちます。また、住宅建築費以外にライフライン関係や塀・擁壁などの費用がかかる場合があるため、事前に把握しておくことが重要です。

・古屋や塀・擁壁・大木などが残っている場合には、それらの解体費用負担はだれがするのか?塀や擁壁を解体する場合に近隣の合意は書面で得られているか?古い塀を解体した後は新設の塀が必要になるか?・・・概算値ですが1mあたり約2.5万円以上掛かります。(仕様や長さにもよります)

・古いコンクリートブロック塀をそのまま使用する場合には注意が必要です。建築基準法上では基礎や高さ・控え壁の設置などの規定があり、建物の確認申請時に既存の塀であってもそれらの規定が適用されます。
詳しくは社団法人 全国建築コンクリートブロック工業会のホームページが非常に参考になります。大きなひび割れや、目違いなどがある場合は地震時の倒壊(特に道路側)の恐れがありますし、せっかくの新築の家にマッチしませんので、造り替えを検討しましょう。

・家屋があった時の「地盤面」はどこか?・・・道路から見て地盤面はどのレベルなのかを見極める必要があります。
もし近隣の土地が、道路から階段で上がって玄関というような場合、予定地も同じような建物を建てられる可能性があります。古い塀を見て元々土だったラインが残っていたり、家屋があった時の写真(Googleマップのストリービューでも見れる場合があります。)などで推測できる場合がります。また役所に資料が残っている場合もありますので、建築士や仲介業者さんにご相談ください。地盤面の設定によっては様々な設計要件が変わってまいります。

次回は(2)敷地状況を把握してから土地を買いましょう。の続き(2/3)です。