WEBLOG - chronogram architect studio 家づくりガイド
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経験や様々なメディアから、家づくりに役立てて頂きたい情報をお届けいたします。今後の家づくりのご参考にして頂きますれば幸いに存じます!

第11回目:第2章 大事なお金のはなし
(4)最近のローン事情 と (5)意外と忘れがち:支払いスケジュール


(4)最近のローン事情
低金利・ローン控除が追い風になっている。というのが最近の住宅ローン事情です。消費税が上りましたが、政府は住宅ローンを組んでいる人にはアップした消費税分をフォローする控除を手厚くしましたので、あまり気にしなくても良くなりました。以下ローンを組まれる上での参考にしてください。
・低金利時代・・・アベノミクス・日銀による「異次元の金融緩和」と長期金利などが関係していて、動向が気になります。好景気と金利上昇はある程度連動してきますので、こまめに情報収集いたしましょう。
・今後は好景気が控えている=金利上昇に転じる?との考えからじわじわ返済額が増える変動金利よりも固定金利を選択する方が増えているようです。
・テレビCMでもおなじみ「無理のない返済計画を!」・・・結婚して子供に恵まれると「家が狭くなってきた。移動手段には車が必要だ。教育費もたいへんだ。保険にも入らなきゃ。」と色々とお金が掛かるのが現実ですね。その中でも土地代と建築費は非常に大きなお買い物。しっかりと資金計画・返済計画をシュミレーションしましょう!用意出来る頭金・月給とボーナスから捻出できる年間の返済額、何歳までに完済するか?などを計算(前述の税金も考慮)。返済計画を立てた上で不動産屋さんに行きましょう。逆はNGです!不動産屋さんで良い物を見てから、薦められるがままに無理な返済計画を立てると、やがて破綻することに!(脅かしてすみません。)一度ファイナンシャル・プランナーさんに家計相談していただくことをお薦めします。くれぐれも「定年後も多額の返済あり」とならないようご注意を。
・元「利」均等と、元「金」均等返済・・・毎月の支払い額が一定の『元「利」均等』が一般的ですが、元金均等返済を選べる金融機関もあります。返済期間を短く設定したり、繰り上げ返済をこまめにする計画など、金利と返済額・返済期間と完済時期をしっかりとシュミレーションしましょう。

(5)意外と忘れがち:支払いスケジュール
基本的にはローンを組む対象物は完成している物件に限りますので、土地を購入してから家を設計して、工務店などで建てる場合には、ローンが実行される以前に生じる支払いについて注意が必要です。
・設計開始時・建築請負契約時・着工時・上棟時などの各タイミングで設計費・建築費の5~7割程度の支払いが発生します。都度自己資金から支払う事が出来ない場合は「つなぎ融資」を利用しましょう。
・ローンを組む際に、金融機関に「つなぎ融資」をしてくれるかどうかも確認いたしましょう。また、工務店が金利相当分の手数料を付加することで支払い条件を緩和してくれたり、JIOの安心ローン(完成サポート付きつなぎ融資制度)などを利用することも可能です。
・つなぎ融資には金利や事務手数料等が掛かります。資金繰りに組み込むことを忘れずに。

第12回目は 第3章 住まいの基本性能 (1)構造体:W or RC or S です。
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第10回目:第2章 大事なお金のはなし
(3)先に見極めたい税金


ここでは住み始めてから毎年継続的に掛かる税金について解説いたします。賃貸では掛からなかった出費ですので、予め家計の必要経費として計上しておきましょう。(出来れば税金等必要経費専用の引落し用の口座を作り、資金ショートしないよう家計管理することをお薦めします。)
・固定資産税・・・土地・建物それぞれに掛かります。
建物:固定資産税評価額x1.4%
土地(200平米以下の場合):固定資産税評価額x1/6x1.4%
・都市計画税・・・建物:固定資産税評価額x0.3%
土地(200平米以下の場合)固定資産税評価額x1/3x0.3%
・固定資産税評価額について・・・新築で条件を満たすと初めの3年または5年間は軽減措置があります。床面積が120平米以下の部分は税額が半分になります。また、評価額は実際の建築費や、土地売買価格の7割り程度が平均のようですが5割の場合や10割以上の場合もあるようです。また建物は築年数を重ねるごとに安くなります。評価額は市区町村が決めており、東京都23区内においては特例で都が課税をすることになっています。

第11回目は(4)最近のローン事情です。
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第9回目:第2章 大事なお金のはなし
(2)総額だけで決めてはいけない工事費用


工事費はタイル1枚、ドア1枚など細かなパーツの費用の積み上げで何千万円にもなるのですが、工事費の見積書の内訳を大雑把に流し読みするのではなく、しっかりと1行1行項目と金額、計上している面積や個数を確認しましょう。判りにくい部分は説明を求めましょう。設計事務所の行う設計業務には、見積に対する査定と金額調整の業務も含まれます。ご予算に合わせるための調整や、数量・金額についての査定をしてもらいましょう。場合によっては設計事務所サイドで概算工事費をご提示する場合もございます。
設計が進むにつれて「床暖房をつけたい。家具を造付けにしたい。仕上げ材を良くしたい。外構を充実させたい。」など様々なグレードアップのご要望や、軟弱地盤だった場合の補強や杭工事の費用、見積書に含まれていない費用(ポスト・表札・塀・エアコン・キッチン収納・防犯対策設備など)を都度具体的な金額を把握しながら設計を進めましょう。金額を把握せずにに設計が進み、最終見積の段階で100万円ぐらいのつもりが300万円追加に!となったりすると、設計打合せも出戻りに時間と手間が掛かり、グレードダウンに気が滅入りますので注意が必要です。予算を掛けるところと抑えるところをしっかりと考えましょう。コストコントロールも設計事務所の大切な業務のひとつです。

第10回目は(3)先に見極めたい税金です。
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第8回目:第2章 大事なお金のはなし (1)諸費用の相場観

今現在のお住まいから新たに土地を購入、新築、引っ越して新たな生活をスタートするまでに掛かる費用には土地代と建築工事費の他に色々な諸費用が掛かりますが、項目ごと具体的な予算取りをいたしましょう。以下土地代・土地売買諸費用を除いた一般的な費用を列記いたします。(あくまでも目安ですので、各々状況により金額を設定してください。また消費税を別途見込んでください。)

A 建築工事費:住宅床面積(坪)X60~80万円/坪
B Aに対する追加工事・仕様変更予算:Aの15~20%
C 設計監理費:(A+B)X10%~13%
D 確認申請審査費:2~8万円
E 解体工事費:古屋床面積(坪)X3.5~5万円/坪
F 印紙税:1.5万円(請負契約書用)
G 登録免許税:2万円(建築工事費の60%程度)
H 登記手数料:15万円(表示・保存登記)
I 住宅ローン手数料等:50~55万円(印紙税・登録免許税・融資手数料・団信保険・火災保険)
J 引っ越し代:25~30万円
K 新規家電・家具・備品等の購入:30~80万円
L 予備費:30~120万円(地鎮祭・上棟式・水道引き込み・近隣挨拶・仮住まい費)

第9回目は(2)総額だけで決めてはいけない工事費用です。
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第7回目は (4)法規制の簡単な解説(後半)です。
・建築面積・・・建物を上空から見下ろした時の投影面積です。跳ねだし構造の軒や庇・バルコニー等は、その先端から壁の中心性までが1m以下でああれば、建築面積に算入されません。1m以上の跳ねだし部分は、先端からそれを指示している壁・柱方向1m分を除いた残りの面積が建築面積に算入されます。また、地盤面から高さ1m未満の部分(地下階の地上に突出している部分など)は建築面積に算入されません。この建築面積は敷地面積に対しての割合:「建ぺい率」に制限がございます。例えば敷地面積100平米・建ぺい率50%指定の場合、建築面積は50平米未満にしなければなりません。その制限には角地の場合に10%の割増が認められる場合がございます。

・延べ床面積・・・
各階の室内となる部分の床面積の合計を延べ床面積と言います。敷地面積に対する延べ床面積の割合:「容積率」も建ぺい率同様上限がございます。例えば敷地面積100平米・容積率200%指定の場合、延べ床面積は200平米未満にしなければなりません。ただし、住居系用途地域の場合で前面道路が4mの場合、道路幅4mX0.4=1.6という計算で容積率制限が160%となりますので、道路幅員による制限の確認が必要です。床面積を増やすワザとしましては、一定の条件で造る地下階や駐車場・天井の低い小屋裏収納の部分などは容積率制限の対象外として扱える場合がございます。

・階数・・・
単純に地盤面から上に出ている部分が地上階、地盤面下の階が地下階となりますが、例えば道路から見て地盤面が1.5m上がっていて、道路とフラットに車庫を設けている場合(いわゆる半地下)などは法的に地上階なのか地下階なのかの算定を厳密に設計して定める必要がございます。最下階が地下階なのか?地上階の扱いなのか?で計画に大きく関わります。木造では特殊な構造を除き地上3階までしか認められておりませんので注意が必要です。前出の小屋裏収納や、ルーフバルコニーに出るためだけの塔屋などは一定の条件のもと、階数にカウントされませんので、地階をコンクリート造+木造3階+屋上階のような5層構造も可能です。

・高さ制限・・・
建築物には様々な高さ方向の制限があります。道路斜線・北側斜線・高度斜線・隣地斜線・絶対高さ・日影規制などが代表的なものです。また、都心部では中高層建築物条例により一定の高さ以上の建物を建築する際には、予めお知らせ看板を建設地に設置して告知・届け出する必要がある場合があります。

・民法・・・
建築する際に勘案しなければならない関係法律は、建築基準法の他に、都市計画法・消防法など非常に多岐に渡ります。その中の「民法」については、基本計画に関わる条文があり注意が必要です。都市部で建築をする際には前述の建築面積を最大限とることが殆どですが、基本的に隣地境界線に対しては50cmの有効離隔距離を取らなければなりません。
しかしながら周辺地域の慣習や、隣地の承諾があればOKとされていますので、絶対守らなければならないということではありませんが、実質的には工事をする際に建てる足場のスペース・風通し・屋外機置き場などを考慮すると50cm以上は離隔距離を取ることが基本です。また、民法上隣地斜線から1m以上離れていない隣家に面した窓については、お隣様は「目隠しをしてほしい」と要望する権利があります。

次回は第2章に移り、「大事なお金のはなし」をお送りします。